г. Новосибирск, ул. Мусы Джалиля, 23, оф. 207

info@clc.ooo

По условиям инвестиционного договора инвестор перечисляет застройщику определенную сумму денег и по окончании строительства получает в собственность возведённый объект (или его часть). В договоре указывается вознаграждение застройщика.

Прибыль застройщика – это разница между суммой, полученной от инвестора, и затратами на строительство объекта, включая текущие расходы самого застройщика.

По договору инвестирования строительства коммерческой недвижимости цена договора может быть определена как сумма денег на возмещение затрат застройщика на строительство и сумма денег на оплату услуг застройщика.

В этом случае деятельность застройщика является, по сути, агентской (посреднической).

На сегодняшний день позиция контролирующих органов и судов по вопросам налогообложения деятельности застройщиков состоит в том, что они независимо от условий договоров на финансирование строительства, по сути, являются агентами и оказывают инвестору услугу.

Эта позиция является устойчивой для целей налогообложения прибыли. Она не изменилась даже после разъяснений Пленума ВАС1 о том, что с правовой точки зрения инвестиционные договоры – это чаще всего договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С точки зрения «прибыльного» учета деньги, полученные от инвесторов, считаются средствами целевого финансирования (подпункт 14 пункт 1 статьи 251 НК РФ). Стоимость переданного инвесторам объекта строительства не признается выручкой застройщика для целей налогообложения. В свою очередь, затраты застройщика на возведение объекта также не учитываются в расходах (пункт 17 статьи 207 НК РФ). Если в договоре выделено вознаграждение застройщика, оно включается в доходы, облагаемые налогом на прибыль (налогом по УСНО).

Такой подход распространяется и на те ситуации, когда в договоре указана фиксированная сумма, которую инвестор должен заплатить за объект недвижимости, и не выделено вознаграждение застройщика. То есть средства инвестора принято считать целевыми, несмотря на то, что застройщик не представляет ему отчет о понесенных затратах.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Правда, положения пп. 14 п. 1 ст. 251 НК применяются, только если застройщик использует средства инвесторов по назначению и ведет раздельный учет доходов, полученных (понесенных) в рамках целевого финансирования. В противном случае их нужно включить во внереализационный доход.

Но на практике застройщики часто не ведут раздельный учет затрат, оплаченных из средств инвесторов и из собственных средств.

Что интересно, налоговые органы этого и не требуют. Обычно они действуют так.

Подсчитывают по данным учета застройщика себестоимость строительства одного квадратного метра здания, умножают на количество квадратных метров, переданных застройщиком инвестору. Затем сравнивают полученную величину с суммой денег, которую застройщик получил от инвесторов. Если застройщик получил от инвесторов больше, чем потратил на переданные им квадратные метры, значит, разница – это то, что потрачено не по назначению и подлежит обложению налогом на прибыль как внереализационные расходы (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2013 по делу N А26-5720/2011).

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, если застройщик не выполняет СМР собственными силами, в составе доходов он будет отражать сумму своего вознаграждения, а также остающуюся в его распоряжении экономию (разницу между размером средств, полученных от инвестора, и фактическими расходами на строительство), а в составе расходов – затраты на собственное содержание.


Неправильный ввод

Введите номер


Подтвердите обработку персональных данных

Неправильный ввод

Неправильно


Подтвердите обработку персональных данных

Неправильный ввод

Неправильно


Подтвердите обработку персональных данных

Неправильный ввод

Неправильно


Подтвердите обработку персональных данных

Неправильный ввод

Неправильно


Подтвердите обработку персональных данных

Неправильный ввод

Неправильно


Подтвердите обработку персональных данных

Неправильный ввод

Неправильно


Подтвердите обработку персональных данных